Call-орталығы:

1408+7 800 080 18 90

Сенім телефоны:

+7 (727) 244-83-25 (26,29)

Қалалық тел.:

+7 (727) 244 55 66

Жылжымайтын мүлік

Жалға алу. Қосалқы жалгерлік. Жылжымайтын дүниемүлікті пайдалану.

Кәсіпкерлікке тиісті үй-жайды жалдау

Кәсіпкерлік іс-әрекет жүргізу мақсатында тұрғын үйге жатпайтын үй-жайды жалдау көптеген заңды тұлғалармен жеке кәсіпкерлер үшін аса маңызды мәселелердің бірі.

Жалға алу (мүліктік несие) келісімшарты бойынша жалдау туралы жалпы ережелерге сәйкес жалға беруші жалға алушыға мүлікті уақытша пайдалану немесе уақытша иелену және пайдалануға беруге міндетті. Келісімшартқа сәйкес жалға алушының жалға алынған мүлікті пайдалану барысында алынған жемісі, өнімі және табысы оның өз меншігі болып саналады. Сонымен жалға алу дегеніміз жылжымалы және жылжымайтын мүлікті, өндіріс құралдарын келісім шартта бекітілген мерзімге мүлікті уақытша пайдалану немесе уақытша иелену және пайдалану мақсатымен жалға алу болып табылады.

Меншікті жалға беру сол меншікті иелену актісі болып табылады. Жалға беруші боп заң бойынша немесе иеленуші атынан меншікті жалға беруге уәкілетті тұлға саналады. Кәсіп орындар мен меншікті оперативті басқару немесе шаруашылықты жүргізу құқығы негізінде иеленген мекемелер немесе арнайы уәкілетті органдар мемлекеттік немесе муниципалдық меншік объектілерін жалға беруші бола алады.

Офисті жалға алудың жолдары

Әрбір адам өмірінде тым болмаса бір рет: «Басқаларға қашанғы жұмыс істей беремін?» деп ойлаған болар. Дегенмен өз ісін жаңадан бастаған адамдар саны одан әлде қайда кем. Біздің кеңестеріміз дәп сол жүрек жұтқандарға арналады.

Алғашқы қадамдар

Үй-жайды іздестіргендерге беретін кеңесіміз мынадай. Ең алдымен офис сізге не үшін керек, ол өкілдік, сату офисі, шоу-рум, қарапайым офис әлде басқа болу керек пе, жалдауға алынатын офис үшін қанша ақша төлеуге дайынсыз, міне осылардың барлығын анықтап алу керек. Жалға алынатын офиске қойылатын талаптар өзіңіз таңдаған бизенске байланысты болады. Мысалы, интернет-дүкен үшін бірнеше диспетчер отыратын жұмыс орны жеткілікті. Туристік фирма үй-жайды тарихи орталықтан немесе ірі сауда орталығынан ашқан абзал.

Содан кейін офисіңізге адам қаншалықты көп келетінін анықтап алыңыз, бәлкім сізге кіре берісте отыратын хатшы орны бар офис керек шығар. Жетерліктей телефон желісі және өзіңізге ұнайтын интернет-провайдер желісі бар-жоғын анықтап алыңыз. Ең алдымен өзіңізге керекті офиске қойылатын талаптар тізімін құрған жөн. Сол тізімнен шығындарды қысқарту керек болған жағдайда қысқартуға келетіндей талаптарды белгілеңіз. Өйткені қанша қиялдағанмен толық көңілден шығатын офисті жалдау қиын. Әйтеуір бір жері келіспей тұрады.

Бірақ егер сіз офисті орталықтан емес, шет жақтан жалдасаңыз әлгі талаптарыңыздың көбін орынау мүмкін болады.

Іздестіру тәсілдері

Ең бірінші ойға келетін әдіс ол интернет арқылы іздестіру. Шынында да «офисті жалға алу» деген жазуды шертіп қалсаңыз көптеген варианттарға тап боласыз. Бірақ олардың көбі бір-бірін қайталайтын деректер.

Егер сіз офисті жылжымайтын мүлік агенттігі арқылы іздестірсеңіз, олар сізге ең алдымен келісімшарт құруды ұсынады. Оны кейде «тапсырыс келісімшарты», кейде «қызмет көрсету туралы келісімшарт» деп атайды: осы келісімшарт негізінде агенттік қызметкері сізге үй-жайды көрсетеді. Риэлтор бос жүрмей, сіздің мүддеңізді нақты қорғаййтын адам болу керек, сіз соны талап етуіңіз. Агенттік көрсететін қызмет құны әдетте айлық жалдау төлемінің 50-100%-ын құрайды. Келісімшартта агенттіктің қызметі үшін төлемді тек сіз бен тұрғын үйге жатпайтын үй-жайды иеленуші арасында келісімшарт жасасқаннан кейін төленетіні туралы жазылу керек.

Әрине, сіз офисті толып жатқан бизнес-орталықтар базасы арқылы да өз бетіңізше іздестіре аласыз. Сол анықтамаларда бар ұсыныстардан да өзіңізге лайығын таңдап алуға болады. Иеленуші немесе басқарушы компанияға қоңырау шалып егжей-тегжейін білуге болады.

Көбінесе хабарландырулардағы ақпаратта жалға берілетін үй-жайдың 1 м2 жылдық құны көрсетіледі. Сіз оны тиісті метр санына көбейтіп, 12-ге бөлгенде сол офистің айлық жалдау ақысын анықтай аласыз. Есіңізде сақтаңыз: кейбір жалға берушілер «депозит» төлеуді талап етеді. Ол шамамен бір айлық жалдау ақысын құрайды.

Тегіннің аты тегін. Егер сіз риэлторға ақша төлеуді артық көрсеңіз, онда белгісіз бір мерзімге өзіңізді риэлтор болуға дайындаңыз. Бұл оңай іс емес. Бір-екі рет қоңырау шалғаннан кейін іздестіруді сол баяғы риэлторға тапсыпратыныңыз әбден ықтимал.

Коммерциялық жылжымайтын мүліктің қосалқы жалгерлігі.

Ішкі жалдауға байланысты қарым-қатынаста қосалқы жалгер ең тиімсіз жағдайда болады. Оның келісімшарты тек қосалқы жалға берушіге ғана емес, меншік иесіне де тәуелді. Бүгін біз қосалқы жалгердің құқығы мен міндеттері жайлы және келісімшартты құру алдында не істеу керек екенін және қолайсыз жағдайларды болдырмау жолдарын қарастырамыз.

Ішкі жалдау туралы келісімшарт жасалғаннан кейін жалға алушы қайталама жалға беруші болып, бірақ сонымен қатар бұрынғыдай жалға алу туралы бастапқы келісімнің толық құқылы қатысушысы бола алады. Оның заң тағдыры негізгі келісімге байланысты.

Иеленуші еркі.

Жалпы ереже бойынша жалға алушы меншікті ішкі жалдауға тек иеленуші (немесе уәкілетті тұлға) рұқсатымен ғана бере алады. Бұны (кейбір айрықшаларды санамағанда) заң талап етеді. Ішкі жалдауға рұқсат жазбаша нысанда жалға алушының өтініші бойынша беріледі. Іс жүзінде меншікті жалға алу туралы келісімшарттардың көбіне ішкі жалдау туралы шарт енгізілген. Кейбір жағдайларда меншік иесі пайдаланушыға меншікті жалға беруді мүлдем рұқсат етпейді, кейде рұқсат етеді, дегенмен барлық жағдайда да жалға берушіден рұқсат алу керек, ол шарт. Үшінші келісімшартта меншік иесі ішкі жалдауға (шектеусіз, немесе кейбір шарт негізінде) алдын ала рұқсатын береді, кейде тіпті пайдаланушыға өзінше шарт қойып, ішкі жалгерлерді өздігінше таңдауға құқылы етеді. Бірақ барлық жағдайда да сақ болған дұрыс. Өйткені кейбір жалпы келісімшарттарда қарама-қайшы сілтеулер болуы мүмкін.

Коммуналдық-пайдалану шығындары және олардың есебі.

Жалға беруші мен жалға алушының арасындағы коммуналдық қызметтер үшін төлемге байланысты қатынастар әр түрлі негізде рәсімделуі мүмкін. Мынадай варианттар кездеседі:

  1. Жалға алушы коммуналдық қызметті ұсынатын жеткізушілермен өздігінше келісімшарт құрады;
  2. Жалға беруші коммуналдық қызметтер құнын жалдлау төлеміне енгізеді;
  3. Жалға алушы коммуналдық қызмет үшін төлемді жалға берушіге жалдау төлемінен бөлек төлейді.

Пайдаланудағы консалтинг не үшін керек?

Әдетте объект иелері өз табыстарын мұқият жоспарлайды. Ал пайдалану шығындарын көбінесе үй-жайдың өзіндік ерекшеліктері мен оның нақты сипаттамасын есепке алмай, шамалап жоспарлайды. Алайда объектіні сауатты пайдалану оның тіршілік әрекеті мен дұрыс күйде болғанының алғышарттары болып саналады.

Үй-жайды пайдалану жүйелі жүргізілу керек. Объектіні пайдалануға тиісті қаражатты тиімді жұмсауды мүмкін ететін сондай жүйе әзірлеуді пайдаланудағы консалтингпен шұғылданатын компаниялар өз мойнына алады. Мамандар иеленуші пайдалануды жоспарлап отырған қызметкерлерді есепке ала отырып пайдалану бағдарламасын құрастырады және үш жылға дейінгі мерзімге тиісті барлық шығындарды көрсете алады.

«Мамандар иеленушіге керекті шараларды ұсынады және сол шаралар пайдалануды тиімді етіп, қаражатты дұрыс қолдануды мүмкін етеді, - дейді Евгений Якушин, «Бекар» компаниясының пайдалану жөніндегі директоры. Қаржыны артық жұмсаған да, жеткіліксіз жұмсаған да пайдалануда қиыншылық туғызады. Қаражатты жеткіліксіз жұмсаған компанияның меншігі тез тозып, ақырында олар меншігін жөндеуге бұдан да көп ақша төлеуге мәжбүр болады.

Пайдалану есебі ғимараттың кез келген кезеңінде де шығарыла береді. Қай кезеңде болмасын пайдалануды бағалау көп мәселені шешуде зор көмегін тигізеді.